fbpx
autorizatii-modificari-apartament

Ce trebuie să știm când vrem să facem modificări în apartament?

Modificările de apartament pot presupune atât zugrăveli, schimbarea tâmplăriei, înlocuirea unor sisteme, cât și dărâmarea unor pereți. Pentru unele dintre aceste lucrări, avem nevoie de autorizație de construire și chiar de o aprobare expresă de la asociația de proprietari.  În contextul unei legislații a autorizațiilor ușor modificate recent și a unei legi a asociațiilor în vigoare de doar un an, care a venit și ea cu ceva noutăți la acest capitol, e cazul să trecem în revistă câteva idei importante despre aceste lucrări:

Să începem cu prevederile din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Dacă o lucrare din apartamentul propriu afectează structura de rezistență a clădirii și/ sau aspectul arhitectural al construcției, atunci ea nu se poate face decât cu toate documentele necesare: proiect, certificat de urbanism, autorizație de construcție ș.a.m.d.

Modificări recente la Legea nr. 50/1991 fac din obținerea autorizației pentru lucrările de modificare a compartimentărilor interioare și de închidere a balcoanelor/logiilor o chestiune mai simplă, fiind necesare doar următoarele documente:

  • memoriu de arhitectură;
  • releveu;
  • propunerea de compartimentare/desfiinţare, pentru lucările ce vizează compartimentarea interioară; propunerea de închidere a balcoanelor/logiilor, pentru lucrările aferente acestora;
  • avizul proiectantului iniţial sau, după caz, expertiză tehnică pentru unitatea locativă/spaţiul aflat în proprietatea solicitantului indiferent de funcţiune.

O piedică serioasă pentru modificările pe care vrem să le facem în apartamentele noastre este încadrarea imobilului în categoria monumentelor istorice. Dacă stăm într-un astfel de imobil, atunci autorizația de construcție este absolut necesară. Am putea face, totuși, zugrăveli exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirilor, potrivit legii.

Când (NU) ne trebuie autorizație de construcție?

Se pot face fără autorizație, atâta timp cât nu vorbim de afectarea structurii de rezistență și/sau arhitectura clădirii, următoarele modificări:

  • reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv în situația în care se schimbă materialele din care sunt realizate respectivele lucrări, cu excepția clădirilor declarate monumente istorice, în condițiile legii;
  • zugrăveli și vopsitorii interioare;
  • reparații la instalațiile interioare, la branșamentele și racordurile exterioare, de orice fel, aferente construcțiilor, în limitele proprietății, montarea sistemelor locale de încălzire și de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum și montarea aparatelor individuale de climatizare și/sau de contorizare a consumurilor de utilități.

Dărâmarea unor pereți nu se numără printre excepțiile din lista de mai sus. Este foarte posibil ca dărâmarea unui perete să afecteze structura de rezistență a blocului, așa cum punctează adesea specialiștii.  Iar această apreciere nu poate fi făcută de către un nespecialist. Tocmai de aceea, dacă modificarea pe care vrem să o facem presupune dărâmarea unui perete, atunci solicitarea autorizației este necesară, indiferent că e vorba de o debara sau peretele despărțitor dintre cameră și balcon (în cazul celor care își “prelungesc” camera în acest fel).

Principiul “e bunul meu și fac ce vreau cu el” nu se aplică întocmai aici, pentru că traiul la bloc înseamnă să-i respecți și pe ceilalți proprietari din clădire și să le respecți dreptul lor de proprietate. În plus, intervenția pe structura de rezistență înseamnă punerea în pericol a celor care locuiesc în acel bloc, în anumite situații.

La capitolul sancțiuni, pentru lipsa autorizației de construire atunci când e obligatorie, Legea nr. 50/1991 prevede o amendă între 1.000 și 100.000 de lei. Oricine din bloc poate sesiza primăria sau Inspectoratul de Stat în Construcții și primirea amenzii este aproape garantată. Pe lângă asta, vom fi somați să încetăm lucrările și să încercăm să obținem documentele legale. Dacă nu respectăm obligația de a înceta lucrările, ne putem alege inclusiv cu un dosar penal, întrucât legea cataloghează această faptă ca infracțiune.

Avem sau nu nevoie de acordul vecinilor sau al majorității în asociație?

Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor stabilește că asociația trebuie înștiințată de lucrările care presupun modificarea proprietății și pentru care e necesară o autorizație de construire/desființare. În acest caz, nu doar că trebuie înștiințată, ci e necesară depunerea la cartea tehnică a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepție și a planurilor din proiectul tehnic.

Am mai analizat în trecut, pe vechea lege, chestiunea obligației de a avea aprobarea asociației. Aprobarea nu a fost prevăzută niciodată expres, nici în vechea lege, nici în aceasta actuală. Dar se punctează obligația ca lucrările pe care le fac asociații din bloc la apartamentele proprii să respecte legislația construcțiilor.

“Anterior modificărilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii obţin avizele şi autorizaţiile aşa cum sunt reglementate de legislaţia în vigoare, şi au obligaţia să nu pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare”, scrie în lege.

Legea mai prevede o obligație expresă a proprietarilor de a comunica asociației și organului fiscal local orice schimbare a suprafeței construite sau utile, în cel mult 30 de zile de la încheierea lucrărilor. Nerespectarea acestei obligații atrage o amendă de la 200 la 1.000 de lei. Mai departe, cei care pun în pericol integritatea structurală a condomniului sau a altor apartamente, să zicem, sau care vor afecta buna funcționare a instalațiilor aferente acestora prin acele lucrări riscă amenzi între 500 și 3.000 de lei.

Mă apuc fără autorizați de construire?

Poate cea mai des intalnita intentie a beneficiarilor persoane fizice este sa inceapa executia lucrarilor fara a avea autorizatie de construire mizand pe faptul ca tipul investitiei si amploarea acesteia nu este atat de importanta si de mare pentru autoritatea publica locala astfel incat „o sa mearga si asa”. Pentru a intelege mai bine de ce va trebuie sa autorizatie vom revizui etapele preliminare obtinerii autorizatiei de construire, dupa cum urmeaza:

  • Obtinerea Certificatului de Urbanism prin care sunteti informati privind regimul juridic al proprietatii si regimul tehnic, in fapt conditiile in care puteti construi, forma, dimensiuni, retrageri fata de limite, regim de inaltime precum si avizele pe care trebuie sa le obtineti;
  • Intocmirea studiilor de teren respectiv studiu topografic, studiu geotehnic, etc;
  • Intocmirea documentatiilor pentru obtinerea avizelor de catre arhitect cu drept de semnatura;
  • Depunerea documentatiilor si obtinerea fiecarui aviz in parte;
  • Intocmirea proiectului tehnic (PT) si a documentatiei pentru obtinerea autorizatiei de construire (DTAC) de catre arhitect cu drept de semnatura, inginer de rezistenta si ingineri de instalatii;
  • Depunerea DTAC impreuna cu avizele la autoritatea publica locala competenta (primaria) in vederea emiterii autorizatiei de construire (AC).

Odata obtinuta autorizatia de construire se poate demara executia pentru care trebuie realizate o serie de proceduri dupa cum urmeaza:

  • Alegerea unui diriginte de santier autorizat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii (ISC);
  • Notificarea Primariei privind inceperea lucrarilor de executie;
  • Notificarea ISC privind inceperea executiei lucrarilor si depunerea programului de faze determinate pentru a se stabili momentele in care vor fi prezenti reprezentantii ISC;
  • Pe parcursul executiei lucrarilor, la fazele determinante vor fi convocati si proiectantii, arhitect si inginer, dupa caz, pentru semnarea proceselor verbale pentru fiecare faza;
  • La finalul executiei lucrarilor se realizeaza receptia acestora dintr-o comisie compusa din executant, diriginte de santier, beneficiar, reprezentantul ISC si cu invitarea proiectantilor, care in prealabil au realizat referatul continand punctul de vedere al proiectantului privind executia lucrarilor;
  • In baza procesului verbal de finalizare a lucrarilor, primaria va elibera certificatul de atestare a edificarii;
  • In baza autorizatiei de construire, a procesului verbal de finalizare a lucrarilor, a certificatului de atestare a edificarii impreuna cu planurile cadastrale intocmite de un inginer geodez (cadastrist) se va putea realiza intabularea constructiei la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI).

Avand toate acestea revizuite si proaspat intiparite in minte vom analiza ce probleme apar neavand autorizatie de construire sau sa incepeti executia inaintea eliberarii acesteia.

In lipsa autorizatiei de construire dirigintele de santier nu va putea intocmi documentele specifice receptiei lucrarilor pe faze determinante si nici receptia cladirii, fara de care cladirea nu va putea fi cadastrata si intabulata, astfel ca nu o veti putea vinde, transfera prin mostenire sau ipoteca. Practic, fara autorizatie de construire nu veti avea dovada ca acea cladire exista sau va apartine.

Demararea lucrarilor inainte de emiterea autorizatiei conduce la alte probleme legate de documentele conexe santierului si cladirii. Spre exemplu inceperea cu 2 luni mai devreme va conduce la alte termene decat cele anuntate la ISC, iar la momentul vizitei inspectorilor pe santier se vor aplica amenzile in consecinta. O alta problema va fi legata de semnarea documentelor de catre diriginte sau proiectanti, deoarece acestia ar trebui sa isi asume semnarea unor documente postdatate care nu corespund cu stadiul fizic si sunt pasibili de amenzi din partea ISC la care se adauga posibilitatea de suspendare a activitatii profesionale ca urmare a unor falsuri in documente oficiale, poate chiar si demararea unor procese in instanta.

In foarte multe cazuri beneficiarii privati mizeaza pe faptul ca nu vor fi reclamati de vecini. Ceea ce omit majoritatea este ca reclamatia de suspiciune asupra inexistentei autorizatiei de construire poate fi facuta de oricine, nu doar de vecini, iar politia locala este obligata sa vina pe teren, sa solicite prezentarea autorizatiei de construire si a proiectului vizat spre neschimbare, iar in lipsa acestora sa dispuna amenda si suspendarea lucrarilor. Ulterior suspendarii, continuarea lucrarilor depaseste cadrul contraventiei si se transforma in infractiune care se sanctioneaza in consecinta conform prevederilor legale.

In cele mai multe situatii in care se dispune suspendarea lucrarilor datorita lipsei autorizatiei de construire se dispune prin procesul verbal ca in termen de 90 de zile sa fie prezentat proiectul si autorizatia. In aceasta situatie tot procesul prezentat la inceputul articolului trebuie parcurs, astfel ca nu exista nici o economie financiara, ci chiar un cost suplimentar generat de amenda.

Este important de retinut faptul ca in cazul unei „intrari in legalitate” a constructiei aflate in curs de edificare sau deja edificata, aceasta poate fi dispusa doar daca constructia se incadreaza in regulamentul local de urbanism privind amplasarea in parcela, amprenta si suprafata totala. In caz contrar nu se poate autoriza si se dispune desfiintarea constructiei edificate. Astfel, ca lipsa documentatiei tehnice si autorizatiei va poate duce inclusiv in situatia de a desfiinta cladirea realizata.

Asa cum puteti observa, autorizatia de construire este doar o parte dintr-un amplu proces care se deruleaza atunci cand se construieste un imobil, existand etape premergatoare si etape post autorizatie, toate interconectate si cu diverse implicatii legale si juridice. Asadar, va recomandam sa apelati la un o echipa de profesionisti cum este cea a One Design si inca din fazele preliminare, in baza consultantei tehnice si ulterior a proiectelor si documentatiilor tehnice si a asistentei tehnice de specialitate sa puteti parcurge cu usurinta toate etapele, fara probleme si cat se poate de legal, astfel incat la finalul lucrarilor sa va bucurati de cladirea mult dorita.

Intrarea în legalitate a construcțiilor nelegale – un act de clemență al autoritățiilor?

În cazul nerespectării normelor privind autorizația de construire, după modificările legislative intervenite la începutul anului 2020, intrarea în legalitate se poate realiza în funcție de situația în care se regăsește constructorul la momentul constatării: în timpul perioadei de aplicare a sancțiunii contravenționale, respectiv după prescripția acesteia.

IPOTEZA 1: Cum poți obține autorizația de intrare în legalitate, în faza de aplicare a sancțiunii contravenționale (deci în interiorul termenului de 3 ani de prescripție a răspunderii contravenționale)?

Art. 28 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții vizează ipoteza în care Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) constată săvârșirea unei contravenții (de ex, au fost efectuate lucrări fără de autorizație de construire), iar procesul-verbal stabilește menținerea construcțiilor realizate fără autorizație și acordă un termen pentru obținerea unei autorizații de intrare în legalitate. După acest moment, contravenientul va depune documentația aferentă la autoritatea competentă să emită autorizația de intrare în legalitate (primarul sau președintele consilului județean, după caz).

În situaţia în care construcţia realizată fără autorizaţie de construire întruneşte condiţiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administraţiei publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizaţii de construire în vederea intrării în legalitate, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerinţa esenţială de calitate „rezistenţă mecanică şi stabilitate” privind starea structurii de rezistenţă în stadiul fizic în care se află construcţia, precum şi pentru cerinţa esenţială de calitate „securitatea la incendiu”, numai după emiterea Acordului de mediu.

În practica judiciară, instanțele au reținut că: „măsura complementară prevăzută de art. 28 din Legea nr. 50/1990, constă în intrarea în legalitate, care poate fi efectuată în următoarele modalități: 1. dacă lucrările au fost efectuate fără autorizație de construire, prin obținerea unei autorizații de construire dacă construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, sau 2. desființare a construcției, dacă nu se poate obține autorizația de construire. Apoi, obținerea unei autorizații de construire presupune parcurgerea mai multor etape, începând cu obținerea certificatului de urbanism în vederea intrării în legalitate, întocmirea unor documentații tehnice, obținerea unor avize etc.” (Decizia civilă Nr. 1459/2020 – Tribunalul Cluj).

Drept urmare, autoritatea competentă va putea refuza emiterea autorizației de intrare în legalitate dacă respectiva construcție nu îndeplinește condițiile din documentațiile urbanistice existente (spre exemplu, dacă nu sunt respectate normele privind înălțimea maximă stabilită prin PUZ).

Dacă acea construcția nu respectă indicatorii urbanistici, autoritatea emitentă poate dispune desființarea construcției, iar împotriva acestei măsuri, contravenientul poate formula plângere contravențională pe temeiul OUG nr. 2/2001. Apreciem că în cazul admiterii unei plângeri împotriva măsurii desființării construcției, instanța ar trebui să poată dispune inclusiv prin hotărâre menținerea construcției și intrarea în legalitate.

O altă limitare pentru obținerea autorizației de intrare în legalitate rezultă din art. 561 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului care stabilește că nu pot fi inițiate documentații de urbanism pentru intrarea în legalitate. Astfel, intrarea în legalitate nu se poate realiza, spre exemplu, prin obținerea unui PUZ sau a unui PUD nou care să deroge de la indicatorii urbanistici existenți pentru zona de amplasament respectivă.

IPOTEZA 2: Cum poți intra în legalitate prin intabularea în cartea funciară a construcției realizate fără autorizație de construire (după expirarea termenului de aplicare a sancțiunii contravenționale)

Pentru intrarea în legalitate, proprietarul construcției mai poate beneficia de prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 care presupune îndeplinirea cumulativă a două condiții:

a) împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale care se scurge de la data terminării în fapt a construcției potrivit Deciziei RIL nr. 16/20.07.2020;

b) obținerea unei documentații tehnice favorabile ce include: (i) o expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și (ii) o documentație cadastrală.

Art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 pare să vizeze doar intabularea construcțiilor realizate fără autorizație de construire, nu și a celor executate cu nerespectarea autorizației de construire și care nu pot fi, din acest motiv, recepționate, deși o astfel de interpretare ridică semnificative rezerve față de spiritul reglementării.

De asemenea, analizând cele două ipoteze descrise mai sus, se naște întrebarea firească: Poate proprietarul construcției să obțină intrarea în legalitate, dacă a expirat termenul de aplicare a sancțiunii contravenționale și construcția este înscrisă în cartea funciară? Aparent, art. 28 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 permite emiterea autorizației de intrare în legalitate, doar în ipoteza constatării contravenției în termenul de prescripție de 3 ani.

Cu toate acestea, în opinia noastră, ar trebui să i se permită proprietarului construcției să solicite emiterea autorizației de intrare în legalitate și după împlinirea termenului de prescripție de 3 ani. Fără o mențiune expresă în acest sens în lege, este discutabil dacă autoritatea va emite o astfel de autorizație și cum se vor desfășura lucrurile din punct de vedere practic, având în vedere că nu va exista un proces verbal de constatare a contravenției.

În concluzie, intrarea în legalitate s-a dorit a fi un act de clemență din partea legiuitorului pentru rezolvarea problemei construcțiilor neconforme, având ca scop securitatea circuitului civil. Cu toate acestea, pentru ca acest deziderat să fie atins, ar fi utilă simplificarea procedurilor și clarificarea textelor legale aplicabile.

Intabularea în Cartea Funciară a construcțiilor edificate fără autorizație – efectele Legii nr. 7/2020

Prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicată în M.O. nr. 8 din 8 ianuarie 2020, au fost aduse modificari importante și în privința procedurilor legale de înscriere în cartea funciară (denumită în continuare “C.F.”) și implicit a dobândirii dreptului de proprietate asupra constructiilor edificate fără autorizație de construire, prevederi ce au intrat în vigoare în data de 11 ianuarie 2020.

Prin Art. II pct. 14[1] din Legea nr. 7 din 6 ianuarie 2020, se modifică prevederile art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, noutatea principală constând în faptul că dreptul de proprietate asupra construcțiilor se poate înscrie în C.F. în baza unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției, chiar si în cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, dar pentru care s-a împlinit termenul de prescripție de 3 ani privind dreptul de a constata contravențiile și de a aplica amenzile.

Certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va putea fi emis/emisă de catre autoritatea locală în baza urmatoarelor acte:

– expertiză tehnică cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie, și

– documentație cadastrală.

Expertul tehnic care efectueaza astfel de lucrari ar trebui sa detină atestatele necesare potrivit art. 5[2] din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții.

În situația în care prin expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.

Așadar, se disting 3 ipoteze cu privire la înscrierea în C.F. a construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire:

  1. Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, se pot înscrie în C.F., în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală și a documentației cadastrale, potrvit art. 37 alin (2)[3] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996. Pentru detalii se poate accesa si articolul[4] scris pe aceasta tema de pe juridice.ro.
  2. Constructiile edificate în perioada dintre data de 08.2001 și data de 11.01.2017 (termenul de prescriptie al contravenției de 3 ani, calculate de la data intrarii in vigoare a Legii nr. 7/2020) pentru care se poate înscrie dreptul de proprietate în C.F. și în lipsa autorizației de construire, cu respectarea prevedilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dezvoltat mai sus.
  3. Construcțiile edificate după data de 11.01.2017, pentru care rămân aplicabile dispozițiile art. 26[5] si art. 28[6] din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, care dispun aplicarea sancțiunii amenzii si desființarea lucrărilor executate fără autorizație, eventual pana la data la care se implineste termenul de prescriptie de 3 ani, existând beneficiul titularului construcției ca dacă în acest interval de 3 ani nu se încheie un proces verbal de contravenție, să poată solicita procedura de emitere a adeverinței/ certificatului de atestare a edificării construcției prevazut de art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, cu care să solicite înscrierea în C.F.

Relativ la notățiile aduse de Legea nr. 7/2020 la art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, dacă la prima lectură situația constructiilor edificate fără autorizație pare entuziastă pentru titularul construcției, la o analiză detaliată rezultă că aceste modificări legislative au ca noutate doar eliminarea procedurii de obținere a Autorizației de construire pentru intrarea în legalitate, însă se menține obligația efectuarii unei expertize tehnice care sa ateste îndeplinirea prevederilor privind urbanismul, procedura care exista și în prevederile legale anterioare.

În concluzie, dreptul de proprietate asupra construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire se poate înscrie în cartea funciară în baza unui unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției cu respectarea prevederilor art. 37 alin. (6) al Legii nr. 50/1991, în forma modificată de Legea nr. 7/2020.

Totodată, potrivit acestor reglementari recente enunțate mai sus, adeverința/ certificatul de atestare a edificării construcției emise în temeiul Legii nr.50/1991, pot constitui actele care justifică înscrierea în cartea funciară, potrivit prevederilor art. 885[7] din Cod Civil, asigurând dobânirea dreptului de proprietate, în conformitate cu art. 557. (4)[8] Cod Civil, fiind practic o completare la ipotezele de înscriere în cartea funciară prevăzute de art. 37 alin (2)[9] din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, chiar dacă prevederile art. 586. (2)[10] Cod Civil arată că nu se poate invoca buna-credință de către cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.

Pentru intabularea unei constructii fara autorizatie, autoritatile locale vor emite certificatul de atestare a edificarii constructiei in baza unei expertize tehnice calitative pentru a stabili daca aceasta intruneste cerintele fundamentale(structura de rezistenta, securitatea la incendiu) si unei documentatii cadastrale realizate de catre un expert autorizat ANCPI.

Nu se elibereaza certificatul de atestare daca prin expertiza tehnica se constata neideplinirea cerintelor de baza pentru construire ori se incalca reglementarile planului de urbanism.

Acte necesare obținere Certificat de edificare:

  • Cerere
  • Extras de carte funciara pentru informare – actualizata la zi, nu mai vechi de 30 de zile
  • Acte de proprietate teren
  • Schița cadastrala – propunere cu măsurătorile corpurilor realizată de către un cadastrist autorizat

Constructiile realizate inainte de 1 august 2001, data intrarii in vigoare a Legii 453/2001 care modifica si completeaza legea 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si unele masuri pentru realizarea locuintelor se intabuleaza, in lipsa autorizatiei de construire, in baza certificatului de atestare fiscala(care atesta achitarea obligatiilor fiscale catre administratia publica locala in raza careia este situata constructia) si a documentatiei cadastrale.

Articolul  37 al Legii 10/1995, modificat de Legea 7/2020

„Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, sau, după caz, a unei adeverințe/unui certificat de atestare a edificării construcției.

În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 nu mai permite aplicarea sancțiunilor, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale.

În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției”